整治小产权房考验政府智慧(2)

2020-06-23 20:21来源：法制日报浏览：次手机版

　　有业内人士称，虽然国务院住房建设管理部门三令五申，要求各级地方政府加快处理小产权住房问题。由于小产权房中有很大比例是乡、村政府组织开发的，因为有基层政府参与其中，处理起来也非常棘手。如果没有基层政府参与默许，小产权房的开发、建设、交易、转手等环节不会如此顺利。
　　北京律师肖东平说，不少人私下里买卖小产权房，但无论是买方还是卖方，所签订的合同契约根本就不算数，碰上打官司连立案都难。除了不能得到法律的保障外，购买小产权房还会带来一些后续的法律纠纷，如建筑质量、消防安保、售后维护和物业管理难以保障；存在违建、烂尾的风险；无法办理抵押贷款；没有转让、继承、处分、拆迁收益等权利。
　　“转正”传言此起彼伏 “违法”界定至今未变
　　据媒体报道，小产权房在深圳、东莞、北京的总量占全国的60%以上。
　　对于大多数购买了小产权房的人来说，他们一直希望小产权房能够尽快“转正”。
　　事实是，关于小产权房“转正”的传说一波又一波，最终却都是臆想。
　　2013年11月12日，十八届三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）。《决定》指出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
　　此后，关于小产权房“转正”有望的消息引发社会广泛关注。但随后的事实证明，这是人们对《决定》的误读。
　　安徽财经大学法学教授张运书认为，尽管《决定》明确农村集体经营性用地是允许被出让、租赁、入股的，但并不意味着小产权房“转正”的曙光已经出现。因为根据上述《决定》，能进行交易的仅仅为经营性用地，而更多的小产权房是农村宅基地，并不属于经营性用地。
　　2017年8月28日，国土资源部和住房城乡建设部公布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在全国第一批13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。
　　此次集体建设用地建设租赁住房试点，被部分人视为小产权房“转正”的一种信号。
　　但实际上，两部门试点方案说得很清楚，集体建设用地建设的租赁住房，需要履行项目报批程序，健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准，全套手续几乎跟商品房开发建设相近。
　　2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，新土地管理法于2020年1月1日起施行。
　　新土地管理法删除了原法第四十三条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。
　　有人解读称，国家主动放弃对土地交易一级市场的绝对垄断，中国的房产从此没有“大产权房”和“小产权房”的区别，小产权房的问题迎刃而解。
　　如今，自然资源部在5月14日下发的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中，重申小产权房不能通过登记将违法用地合法化。
　　如此一来，购买了小产权房的置业者的幻想彻底破灭了。
　　同地同权公平竞争违法行为不能免责
　　近两年，拆除整治违法建筑的风暴席卷全国，城市干净多了，也亮堂多了，很多集贸市场被拆掉了，街边的私搭乱建也没有了。
　　但是对小产权房的整治，除了部分山区的小别墅群被推光之外，大量的城区小产权房还没有什么动静。
　　在中南财经政法大学教授郭泽强看来，小产权房问题，拖不过去、绕不过去，已经到了必须解决的地步。解决小产权房问题，既要尊重法律，也要照顾历史和现实，还要面向中国房地产市场以及土地制度的未来，要有大智慧和大格局，而不是重复过去严厉而无用的老调。从技术层面而言，只解决“存量”，不再产生新的“增量”，通过弥补相关手续的方式，让这些“非法建筑”正式进入主流的住房体系。

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