学区房户口迁移纠纷突出有的卖家被判赔近百万元(2)

2018-08-01 21:34来源：北京晚报浏览：次手机版

　　2015年至2017年，三中院共审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件53件。三年间，此类案件数量逐年上升。
　　购买二手房时，价格、地段、户型等因素每个买家都不会忽略，而由于北京义务教育的入学资格与户籍挂钩，为孩子上学而购房的家长们，自然也把户籍问题纳入了重要考量。史智军表示，“学区房除了使用价值外，为保证子女上学也是一个重要的购房目的。”
　　根据三中院的调研，由于入学资格和户籍挂钩，导致学区房引发的纠纷比例突出，占到了三中院全部涉及户口迁移的买卖合同案件比例的五分之一。
　　判决
　　只要合同有约定卖方不迁户口肯定违约
　　户口问题并不只困扰着购房者，一些卖房人也同样面临着复杂的情况。
　　三中院民一庭庭长齐晓丹表示，在工作中，他曾遇到过有老人通过卖房养老的方式，将名下房屋卖出，住进养老院，但因养老院不能落户，导致原房屋上的户口无法迁出。类似的还有卖掉唯一住房后租住公租房等情况，因现居住地没有接收户口的条件，导致双方在迁户问题上出现纠纷。
　　“只要合同有约定，卖方不迁出户口的行为肯定会构成违约。”齐晓丹表示，由于目前二手房买卖双方通常使用的是相关部门提供的北京市存量房屋买卖合同范本，因此关于户口事项的约定通常会被涵盖在合同中。有些当事人在签约时没有仔细阅读合同条款，便导致纠纷。
　　裁量
　　主张违约金100%胜诉具体金额可酌减
　　在两年来三中院审理的涉户口迁移房屋买卖合同纠纷53起案件中，买方因户口迁移纠纷主张违约金赔偿的胜诉率达到了100%，但违约金被全额支持的比例仅有5%。其余的案件中，法官都依照案件事实，酌情对违约金数额进行了调整。
　　齐晓丹法官表示，由于违反户口迁移义务的违约行为通常会持续较长时间，因此双方约定的违约金标准相对较高，甚至有些案件的违约金高达100万元。但在司法实践中，由于迁移户口对不同类型的房屋造成的影响有一定差别，因此在裁判中不能“一刀切”。
　　在案件审理中，齐晓丹法官称，对违约金的酌定要以当事人的实际损失为基础，并兼顾合同的履行情况、当事人过错程度和预期利益等各方面因素，作出合理判断。有当事人在诉讼期间主动履行了迁户义务，或原告实际损失并不大的，法院会根据具体案情酌情调整违约金数额。
　　支招
　　约定尾款作迁户保证金
　　齐晓丹法官表示，目前，单纯的户口迁移问题仍然无法作为当事人起诉的诉求，因为户口能否迁移、如何迁移等问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同的区域还存在一定的差异性，法院对此没有审理权限，更无法强制执行。因此建议买方采用明确约定户口迁移时间及违约责任的形式来制约出卖人，督促其尽快迁出户口。
　　而涉及学区房时，情况就更为复杂，齐晓丹建议购房人提前核实交易房屋的户籍登记情况，向房屋所在地派出所咨询相关落户政策，并向教育部门核实学籍使用情况，以确保购买房屋后子女可以顺利入学。双方还可以约定保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促出卖人及时履行户口迁移义务。
　　禁止卖方用涉案房屋学籍
　　如果确实因出卖人未迁出户口，导致买方购买学区房的合同目的不能实现，买方有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。但当买方坚持要求对方继续履行合同时，三中院也在探索行为保全制度在此类案件中的应用。
　　行为保全是指在一方当事人的行为可能导致判决难以执行或造成他人的其他损害时，法院根据申请或在必要情况下，可以要求其作出或禁止其作出一定的行为。早在2016年，海淀法院就已通过行为保全方式，在房屋买卖纠纷进行中禁止卖方使用涉案房屋学籍，保障买方子女顺利入学。
　　尽快研究“户随人走”政策

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