陈健律师：以房屋买卖合同纠纷为例探悉“表见代理”之法律规定

2013-11-14 18:37来源：中顾法律网浏览：次手机版

本网讯 一、案情简介
       张先生与王女士夫妻有一套繁华地段的房产，登记在王女士名下，属于夫妻共同财产。自去年3月，他们在网络上以王女士的名义登记卖房信息，同时委托房产中介公司代理出售房屋。其间，中介公司工作人员多次带客户来看房，有时是张先生一人在场，有时夫妻二人同时在场。
       去年5月的一天，在房产中介公司，张先生以王女士的名义签订了《北京市房屋买卖经纪合同》，约定由房产中介公司作为居间方促成向陈先生出售房屋的事宜，并约定了居间服务费用，该费用由买方陈先生承担。
       当天，张先生还以王女士代理人名义与买房人陈先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。协议约定王女士向陈先生出售房屋，王女士应于6月7日前办理解押手续；成交价格为300万元。签署《买卖合同》当天，陈先生支付定金5万元，之后的购房款汇入王女士名下的银行账户。
       签署合同时，为使陈先生和中介公司信服其有权签订协议，张先生向陈先生和中介公司出示了结婚证、购房合同、房产证等证件，并签署了《产权人未到场声明》。合同签署当日，陈先生支付了佣金和定金，并准备了相关资金，等待王女士通知，支付首付款。
       6月1日，王女士以张先生没有代理权为由，向陈先生及中介公司发出律师函，提出《买卖合同》应为无效，因此拒绝履行合同。陈先生无奈，遂将张先生和王女士夫妇告上法庭，请求确认合同有效，并继续履行合同。作为请求法院支持诉讼请求的依据，陈先生提交了被告二人的身份证、户口簿、结婚证以及张先生书写的《产权人未到场声明》，以证明被告二人系夫妻关系，诉争房屋属于夫妻共同财产，张先生作为代理人和产权人之一有权办理出售房屋的手续，并提交了王女士在网络上的卖房广告、中介公司工作人员的证人证言（内容为他们带客户看房时王女士有时在场、王女士在签订卖房合同时知情）以及录音资料（王女士在交涉过程中承认当时草率签署合同，现在不想卖了，对陈先生表示歉意）等证据，以证明王女士对卖房及签署卖房合同事项是知情并同意的。
诉讼过程中，张先生和王女士夫妇提出反诉，请求法院确认合同无效。
       一审法院认为，王女士为房屋的产权人，张先生在签署房屋买卖合同时没有证据表明其是王女士的签约代理人，且合同签署后王女士对其代理行为不予追认，所以张先生为无权代理，因此确认该房屋买卖合同无效。
       陈先生不服，提出上诉，二审法院经过审理，确认房屋买卖合同有效。（文中当事人为化名）
二、法律探悉
    （一）妻子存在售房的意图，向陈先生售房是夫妻共同的意思表示
       律师认为，诉争房屋属于张先生和王女士夫妻共同财产，夫妻俩有平等的处分权。而依据王女士自述、售房广告以及证人证言、录音等证据，可以认定王女士存在出售房屋的意图。
    《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处分权”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条（二）中规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
根据房产中介公司工作人员的证言，其曾带其他的客户看房，王女士当时在家，但没有表示异议，并接待了看房的客户。而且签署房屋买卖合同的时候，王女士是知情的，事后才表示反悔。而在纠纷之后三方交涉的谈话录音资料中，王女士承认当时着急卖房，草率签署卖房合同，现在不想卖了，表示歉意，并商量怎么赔偿。这些证据均表明，向陈先生出售房屋是张先生、王女士夫妻的共同意思表示。
因此律师认为，该房屋买卖合同属有效，二审法院确认房屋买卖合同有效的判决是正确的。
    （二）丈夫行为构成表见代理
    本案涉及“表见代理”的法律概念。何谓“表见代理”？我国《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”这是我国对表见代理在法律上的认定。
律师认为，本案中，张先生的行为构成表见代理。张先生主动向陈先生和中介公司出示结婚证、房屋购买合同，证明该房屋属于夫妻共同财产；并出具《产权人未到场声明》，约定将房款打入其妻子王女士的个人帐户内；中介公司多次带客户到张先生和王女士家中看房，有时夫妻双方共同在场，这些行为构成了张先生被王女士授权的表象，购房人陈先生有理由相信张先生有代签合同的权限。
（三）善意买方尽到注意义务
       同时，陈先生也尽到了自己的注意义务，这是认定涉案合同有效与否的关键。虽然王女士没有出具书面委托书，但张先生在签署房屋买卖合同时，出示了相关权属凭证原件，并签署了《产权人未到场声明》，加之张先生和王女士的特定身份关系，陈先生已尽到相应注意义务，有理由相信张先生代表王女士签订合同系夫妻二人的共同意思表示。
而且，中介公司作为居间方，在房屋买卖过程中多次带人看房，并接触夫妻二人，也认为张先生是作为被授权人办理卖房事宜。作为一个普通的购房人，陈先生通过中介公司进行房屋买卖，已经尽到了自己的注意义务，是善意的买受人。
三、律师提示
       在此律师提醒大家，购买房屋是老百姓生活中的大事，司法实务中，关于购买房屋的纠纷日益增多。作为房屋买卖的双方来说，都应该审慎地履行交易过程中的法律手续。在签署房屋买卖合同的过程中，最好要求产权人、房屋共有人以及购买人都到场签字。如果涉及的当事人因故不能到场，务必要求其出具经过公证的授权委托书，以保证交易顺利进行，避免今后产生纠纷。

                                 （作者陈健为北京市邦盛律师事务所律师）

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